Hợp tác xã chấm dứt dự án có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

   Hiện nay, việc thành lập doanh nghiệp để thực hiện đầu tư diễn ra khá phổ biến. Đối với những dự án đặc thù như xây dựng nhà máy, xí nghiệp thì việc thành lập Hợp tác xã đôi khi được ưa chuộng hơn. Tuy nhiên, trên thực tế không phải dự án nào cũng có thể được thực hiện và đi đến cuối cùng. Những khó khăn phát sinh trong quá trình thực hiện dự án như vướng mắc thủ tục hành chính, thiếu vốn hoặc nhận thấy dự án không khả thi khi đi vào hoạt động,…. là một trong những lý do khiến dự án không thể tiếp tục. Mặc dù được được Nhà nước giao đất để thực hiện dự án nhưng vì một số trở ngại như trên buộc các nhà đầu tư phải quyết định chấm dứt dự án dù muốn hay không.

   Vậy sau khi chấm dứt dự án thì họ phải làm gì đối với những chi phí đầu tư bỏ ra cho dự án còn dang dở, đặc biệt là quyền sử dụng đất là một tài sản khá lớn mà họ đã bỏ ra để đầu tư vào dự án? Đối với hợp tác xã là một loại hình tương đối đặc biệt thì quyền sử dụng đất của họ được xử lý như thế nào khi dừng dự án?

I. Cơ sở pháp lý

  • Luật đất đai 2013;
  • Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 (Nghị định 43/2013/NĐ-CP);
  • Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật đất đai (Nghị định 01/2017/NĐ-CP);
  • Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 Bộ Tài chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
  • Luật đầu tư 2014;
  • Nghị định 118/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư 2014 (Nghị định 118/2015/NĐ-CP);
  • Luật hợp tác xã 2012;
  • Nghị định 193/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Hợp tác xã (Nghị định 193/2017/NĐ-CP);
  • Nghị định 107/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 193/2013/NĐ-CP ngày 21 tháng 11 năm 2013 của chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Hợp tác xã;
  • Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ (Nghị định số 140/2016/NĐ-CP);
  • Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (Luật thuế TNDN);
  • Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN (Nghị định 218/2013/NĐ-CP).

II. Hợp tác xã có được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Hợp tác xã được phép chuyển quyền sử dụng đất của mình khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

1. Thứ nhất, đặc điểm riêng của hợp tác xã (HTX) và tài sản của HTX

  • Hợp tác xã được xác định là tổ chức kinh tế theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 Luật Đất đai. Vì vậy, việc giao đất cho Hợp tác xã được thực hiện như việc giao đất cho tổ chức kinh tế.
  • Theo quy định của Luật hợp tác xã tài sản của HTX ngoài những tài sản thông thường còn có quy định về một loại tài sản khác đó chính là tài sản không chia của HTX. Vậy tài sản không chia là gì? việc quy định tài sản không chia có ảnh hưởng gì đến quyền giao dịch các tài sản của HTX hay không?
  •  Tài sản không chia theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 Luật Hợp tác xã, là một bộ phận tài sản của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã không được chia cho thành viên, hợp tác xã thành viên khi chấm dứt tư cách thành viên, tư cách hợp tác xã thành viên hoặc khi hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã chấm dứt hoạt động.
  • Theo điểm a khoản 2 Điều 48 Luật hợp tác xã thì Quyền sử dụng đất do Nhà nước giao đất là tài sản không chia của hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã.
  • Nhìn vào khái niệm tài sản không chia có thể thấy Luật chỉ hạn chế về quyền lợi của thành viên đối với tài sản không chia khi chấm dứt tư cách thành viên mà không đề cập đến các hạn chế về quyền của HTX đối với tài sản không chia này kể cả quyền giao dịch. Do đó, có thể thấy Hợp tác xã nếu đáp ứng đủ các điều kiện về giao dịch đối với tài sản không chia thì vẫn được thực hiện quyền giao dịch đối với các tài sản không chia nói chung và tài sản không chia là quyền sử dụng đất nói riêng như các tổ chức kinh tế khác.

2. Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chấm dứt dự án

HTX có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?

  • Việc thanh lý tài sản khi chấm dự án được quy định như sau: “Trong trường hợp chấm dứt dự án nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động.”[1]
  • Mặt khác, theo điểm b Khoản 5 Điều 41 Nghị định 118/2015/NĐ-CP thì “Đối với dự án đầu tư được nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.”
  • Việc thu hồi đất khi chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư được hướng dẫn tại Khoản 14 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thể, đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại khoản 1 Điều 64 và khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai thì xử lý thu hồi đất như sau:
    • Chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng đất 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư;
    • Trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động theo quy định, chủ đầu tư được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác theo quy định của pháp luật;
    • Khi hết thời hạn 24 tháng được gia hạn tiến độ sử dụng đất mà chủ đầu tư không thực hiện được việc chuyển quyền sử dụng đất, bán tài sản hợp pháp của mình gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác thì Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại điểm i khoản 1 Điều 64 của Luật đất đai. Cụ thể là “Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

Do đó, trong trường hợp này HTX có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhà đầu tư khác trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động. Ngược lại, nếu ngoài thời hạn nói trên mà HTX vẫn chưa chuyển nhượng được quyền sử dụng đất thì sẽ bị thu hồi đất.

Điều kiện được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:

  • Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
  • Đất không có tranh chấp;
  • Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
  • Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, khi HTX được giao đất có thu tiền sử dụng đất và đáp ứng đủ các điều kiện về chuyển nhượng nêu trên thì được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp được giảm tiền sử dụng đất thì có được chuyển nhượng hay không?

  • Theo quy định tại Khoản 3 Điều 8 Thông tư 10/2018/TT-BTC sửa đổi Khoản 1, Khoản 2 và bổ sung Khoản 3, Khoản 4 vào Điều 16 Nghị định 76/2014/NĐ-CP “Cơ quan thuế ghi số tiền sử dụng đất được miễn, giảm cụ thể  vào Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất; đồng thời tại Quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất ghi rõ nội dung: “Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì phải nộp số tiền sử dụng đất đã được miễn, giảm cho Nhà nước; số tiền sử dụng đất được ghi tại Quyết định này sẽ được tính lại theo quy định của pháp luật tại thời điểm chuyển nhượng”.

Do đó, trong trường hợp trong Quyết định giảm tiền sử dụng đất có đề cập về việc nhà đầu tư phải nộp lại quyền sử dụng đất cho Nhà nước khi chuyển nhượng thì phải thực hiện theo quy định nêu trên để được phép chuyển nhượng.

Ai có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ HTX?

  • Như đã đề cập ở trên HTX được chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho nhà đầu tư khác. Mặt khác, việc sử dụng đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng của thửa đất đó.[2] Vì vậy, bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện quyền sử dụng đất nói trên theo đúng quy hoạch tức phải làm tiếp dự án của HTX hoặc dự án khác nhưng phải phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như thế nào?

  • Điều 167 Luật đất đai quy định, việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản. Mặt khác, theo điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện đăng ký biến động đất đai. Do đó, HTX cần phải thực hiện các thủ tục sau đây:

Giai đoạn 1: Hoàn tất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên;

  • Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nêu trên tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Giai đoạn 2: Thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

  • Thực hiện đăng ký biến động tại văn phòng đăng ký đất đai
  • Thời gian thực hiện: trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động.[3]
  • Thành phần hồ sơ:
  • Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (Mẫu số 09 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT sửa đổi bởi Danh mục văn bản mẫu Thông tư 33/2017/TT-BTNMT)
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

BẢNG GIÁ THÀNH LẬP CÔNG TY VIỆT NAM VÀ NƯỚC NGOÀI

 

Bảng giá thành lập công ty Việt Nam

Dành riêng cho công ty có vốn và do người Việt Nam đứng đứng tên. Chi phí thành lập 2,5 triệu và thời gian là 5 ngày.

Tìm hiểu thêm

Bảng giá thành lập công ty nước ngoài

Thủ tục để người nước ngoài mở công ty nên được luật sư tư vấn kỹ, để quá trình thực hiện và kết quả đúng theo pháp luật.

Tìm hiểu thêm

Trình tự thủ tục[4]

  • Bước 1: Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ nêu trên tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
  • Bước 2: Kê khai và nộp và lệ phí trước bạ và thuế thu nhập doanh nghiệp (Thuế TNDN)
    • Kê khai và nộp lệ phí trước bạ
    • Kê khai lệ phí trước bạ tại văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh nơi có đất.
    • Ai nộp lệ phí trước bạ?

Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định: Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ (nhà, đất…) phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.) Do đó, người mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Thành phần hồ sơ:

  • Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01 Nghị định 140/2016/NĐ-CP);
  • Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã công chứng hoặc chứng thực;
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Mức lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì: “Mức lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%”. Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp được xác định như sau:

  • Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất
  • Thời hạn nộp lệ phí trước bạ: 30 ngày kể từ ngày có thông báo từ cơ quan thuế.[5]
  • Kê khai và nộp thuế TNDN

Ai kê khai và nộp thuế TNDN?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 2 và Khoản 2 Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 (Luật thuế TNDN) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập chịu thuế thu nhập doanh nghiệp của tổ chức là Hợp tác xã. Do đó, bên bán có thu nhập từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bất động sản) nên phải nộp Thuế thu nhập doanh nghiệp

Mức thuế TNDN phải nộp:  theo Khoản 2 Điều 11 Nghị định 218/2013/NĐ-CP

Số thuế TNDN nghiệp phải nộp  =   thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản  x  với thuế suất 20%

  • Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng nhận giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai. (Giấy chứng nhận được điều chỉnh biến động hoặc giấy chứng nhận được cấp mới).

Để biết thêm chi tiết về dịch vụ của GLaw Việt Nam, Quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi qua số hotline: 0945 929 727 hoặc email: info@glawvn.com

[1] Khoản 3 Điều 48 Luật Đầu tư

[2] Khoản 1 Điều 6 Luật đất đai

[3] Khoản 6 điều 95 Luật đất đai

[4] Khoản 1, 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

[5] Quy định tại mẫu thông báo của cơ quan thuế NĐ 140/2016/NĐ-CP

Tin liên quan

Thủ tục xin cấp thẻ tạm trú cho người nước ngoài

Thủ tục xin cấp thẻ tạm trú cho người nước ngoài

Ngày nay, xu thế hội nhập toàn cầu đã thúc đẩy số lượng người nước ngoài nhập ...

Thủ tục xin cấp phép lao động cho người nước ngoài

Thủ tục xin cấp phép lao động cho người nước ngoài

Một trong những điều kiện bắt buộc để người lao động nước ngoài vào làm việc tại ...

Thủ tục xin cấp visa cho người nước ngoài

Thủ tục xin cấp visa cho người nước ngoài

Với xu thế hội nhập hiện nay, số lượng người nước ngoài nhập cảnh vào Việt Nam ngày càng ...

Thủ tục cấp chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm

Thủ tục cấp chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm

Với tình hình dịch bệnh hoành hành, biến đổi khôn lường như hiện nay, con người ...

Thủ tục cấp giấy phép cho thuê lại lao động

Thủ tục cấp giấy phép cho thuê lại lao động

Cho thuê lại lao động là việc người lao động đã được tuyển dụng bởi doanh nghiệp ...

Theo dõi Glaw Viet Nam